民营地产企业的A股之路似乎已被堵死，要上市，走向海外成了唯一选择。

媒体对房地产业进行盘点的时候，总是喜欢在年份之前加上一个定语，以突出该年份最大的特点，比如将2003年定为“宏调元年”、2004年为“政策年”、2005年则被称为“金融年”、2006年被定性为“反贪风暴年”等。
    在盘点2007年的时候，诸多媒体都给2007年戴上了“中国地产资本元年”的帽子，究其原因，主要是因为在这一年里不少地产企业一改过去犹抱琵琶半遮面的经营模式，纷纷抛头露面跻身上市公司的行列。与此同时，“地产板块在2007年数度扮演牛市急先锋”、“碧桂园在IPO的一瞬间就为中国贡献出一个有史以来最年轻女首富”以及“被媒体戏称为‘面粉贵过面包’的地王频现”，这三条颇具八卦意味新闻的出现，也为这个定性平添了有力的注脚。
    然而，当盘点的喧嚣逐渐平静下来，我们再度理性的回首2007的时候，发现这样的定义似乎略有欠缺，因为尽管在过去的一年不少地产企业搭上了上市的顺风车，并借道资本市场的利好在中国地产业内掀起了一场不小的风波，但这些上市公司要么本身就已经是产业中的龙头老大或是区域性的霸主（比如碧桂园），要么就是其掌门人是在地产业拥有强大话语权的业界牛人（比如SOHO中国和华远集团），对于它们之中的绝大多数而言，上市更像是锦上添花。与这些大腕们的如沐春风的生活形成鲜明对比的，则是占绝大多数的中小地产商在银根、地根紧缩和上市企业携资本威力哄抬地价的多重挤压下，其成长的步履正变得越来越艰难和蹒跚。
    在生存还是死亡的边缘，谁来为中小地产商的前路破局？
    2007年12月12日，纽约证券交易所内的一声锣响，宣告鑫苑(中国)置业有限公司正式在此落户。据纽约方面的消息称，鑫苑（中国）当天股价报收于16.8美元，较发行价14美元上涨20%，这次上市，鑫苑(中国)成功募资3亿美元。
    鑫苑（中国）在纽交所的成功上市，不仅给国内诸多中小地产企业的生存提供了范本，同时也真正拉开了中国地产资本盛宴的序幕，纽交所那一声清脆的锣音，似乎已经为2008年贴上了“中小企业海外上市元年”的标签。

不上市？毋宁死！
   资料显示，鑫苑（中国）是一家来自河南的开发商，其本身的资本规模和开发体量，不要说在全国范围内名不见经传，就是同其同城兄弟河南建业相比，也不在一个等量级上，充其量最多只是河南一省之中处于第一梯队和第二梯队之间的一家中型开发企业。而其3亿美元的IPO融资额，在一些资本大鳄眼中更是不值一提，人家一次定向增发就不止这个数。
    然而，就是这样一家企业，居然敢于跑到世界500强云集的纽交所鸣锣开市，并顺便把“中国首家在纽交所上市的地产公司”的桂冠收入囊中，这与其说这是众多河南籍媒体描述的鑫苑老总目光坚毅和睿智的结果，倒还不如说是鑫苑在过去一年间被众多榜样的力量所感召，甚至是被胁迫的结局来得更为贴切。
    在整个2007年，最受人关注的地产产业新闻，莫过于“地王频现”，而在这些形形色色的“地王”背后，无不闪烁着上市地产企业的身影。
    2007年7月24日，北辰实业联合北京城开以92亿的价格，拿下了长沙三角洲地块，从而产生了中国土地出让历史上最高的总价记录；
    2007年8月，经过近300轮竞价，苏宁房地产以44.04亿元摘得上海黄浦区163号地块，该地块以近6.69万元每平方米的楼板价成为国内“单价地王”；
    一个月后，2007年9月，广州一块底价仅3200万元的小型住宅用地被地产巨头们抬高到1.8亿元，最终由富力地产拿走；
    类似这样的故事还有很多……
    他们为何如此有钱？人们很快从股市中找到了答案。
    作为上市公司的金地，去年一年在资本市场翻云覆雨，不仅已经于去年6月以定向增发的方式募集资金45亿元，还将通过公开发行不超过3.6亿股A股募集资金180亿元。通过两度增发，金地集团募集资金额高达225亿元。使其用了仅仅一年多的时间便完成了全国布局，金地也从一家区域龙头企业一跃成为全国性的地产开发商。
    事实上，早在两年以前，富力地产股份有限公司董事长李思廉做客焦点高端访谈，回答上市对房地产公司影响的时候坦言，上市对一个企业的得失很明显，但是，“整体得到的要比失去的多得多，一个企业要做大、做强，上市是必经之路。”
    而这两年来发生在地产界的诸多悲欢离合的故事，无不印证了李思廉的看法。
    比如碧桂园，在完成了IPO之后，不仅为中国贡献了一个史上最年轻的女首富，同时，在国际资本的帮助下，非但使其广东第一地主的地位得到了巩固，而且还将触角伸向了中西部地区，成为全国土地储备最丰厚的开发商。截止到2007年6月30日，碧桂园的土地储备达到5400万平方米，以公开资料来看，碧桂园的土地储备量比土地储备量第二名的开发商多出一倍，是企业储地面积第二的香港长和系全部土地储备的2.5倍。而此时距其完成在港股的IPO只有仅仅2个月的时间。
    与万科、金地、碧桂园这些上市公司在2007年的风光无限形成鲜明对比的，则是那些在这场与资本共舞的游戏中踏错了舞步的失意者们。
    阳光100的掌门人易小迪，在两年以前还是能在中国地产界呼风唤雨拥有强大话语权的大腕级人物，特别是宏调刚开始的那两年，他的身影频频出现在各种论坛，为开发商集团摇旗呐喊。但从2006年下半年开始，其在业界的影响力便日渐式微，迅速边缘化。
    2007年，在一次土地拍卖会的现场，一家媒体的记者终于找到了久未露面的易小迪，面对媒体，刚刚在竞拍中再次败北的易小迪，无不沮丧的告诉记者，在银行信贷全面紧缩的背景下，“我们拼不过上市企业”。
    正因如此，阳光100也启动了上市计划。“上市是迫不得已的事。”易小迪说，他给自己定的时间表是两年。
    比易小迪的境遇更糟糕的则是地产狂人孙宏斌。尽管商业天赋加上狂人性格，使得孙宏斌早就看到了宏调和扩张之间的必然联系，在中国地产界率先开始了疯狂扩张的征程。但是，就是因为在扩张和融资的游戏中，孙宏斌一个不小心踏错了舞步，最终这个曾誓言在两年内超越万科，问鼎中原的人物，不仅他名下的“顺驰”（英文直译为孙氏公司）被有上市背景的“隽御”所替代，而他本人几乎遭到了退市的命运，整个2007年在中国地产业界的主流平台上销声匿迹。
    正是在这些正反榜样力量的影响和感召下，跻身上市直通车已经成为了诸多地产企业生存下去的不二法门。
    于是，我们看见，爱作秀胜于爱赚钱的潘石屹，不得不暂时放弃走穴、表演、西行、耍猴这些业余爱好，西装革履地同港交所的官员们打起了交道，并最终为SOHO中国在港股中找到了一个安身立命之所。虽说老潘是爱作秀胜于爱赚钱，但又能作秀又能赚钱无疑是更好的选择。
    于是，我们也看见，地产名嘴任志强，一面继续目露凶光的同左派和愤青们大打口水仗，摆出一副“不消灭土八路决不收兵”的决绝姿态，但却在私底下对“ST幸福”频送秋波，温柔的张开双臂想将其拥入怀中，相信满腹经纶的任老板，不会不知道在这个国度里，气粗的根本保证还是因为财大。
    于是，我们也就不难理解，像鑫苑这样的企业，选在一个纪念“双十二事变”的日子里登陆纽交所，开始了一场“自救”行动。
    于是，我们在预备上市的名单中，看见了众多曾经熟悉的名字，比如河南建业、北京今典、上海景瑞、三盛宏业，等等等等。

上A股？一边去！
    既然上市已经成为了地产企业的共识，那么剩下的就是考虑到哪里去上市的问题。
    相信在当前的形势下，许多企业的第一选择无疑是A股市场。这不仅仅是因为近水楼台，更为重要的则是国内股市去年所表现出来的强劲融资能力。
    2007年12月27日，安永披露2007年前11月全球IPO情况显示，中国IPO数量和金额均全球第一。安永的数据显示，在2007年上海一举超过香港，占据全球证券交易所募集资金规模第一位，募集资金达4178亿元，比香港多出1000多亿元。与此同时，安永方面预测，2008年中国IPO仍将保持强势，红筹股回归浪潮将至，同时，外企将在中国发行A股。
    如此的大好形势，怎能让开发商们不怦然心动？
    然而，现实与梦想总是遥远的。
    2007年10月前后，有媒体报道说，中国证监会宣布暂停审批对房地产企业的上市申请，同时对于房地产企业借壳上市的申请，也将采取更为谨慎和严谨的态度。
    消息传出后，舆论一片哗然，随后中国证监会的相关人士站出来辟谣，说从未发布过这样的消息，并对报道此消息的“个别媒体”给予了严厉的批评。
    但是众多市场人士却依然认为，传出这样的消息绝非媒体“不负责任”这样简单，空穴来风未必无音。而一位无限接近中国证监会高层的消息人士则指称，对于房地产企业的上市申请虽然还没有达到停止审批的严重程度，但对于房地产企业上市采取暂缓审批以及谨慎和不支持的态度，则是整个证监会高层的共识。
    证监会对房地产企业上市采取这种不积极的态度，既有历史也有现实的因素。
    1994年，中国政府启动了一场宏观调控。那次宏调的一个主要动因也是因为地产热，而中央对于房地产企业的指责也同今天如出一辙，那就是“开发商盲目圈地，扰乱了土地交易市场的正常秩序，给国家的金融安全造成了威胁。”
    由于当时开发商的相当一部分资金来自股市，在这样的背景下，1995年中国证监会宣布暂定房地产企业的上市申请。
    此后这条禁令被证监会一再重申。
    1996年底，中国证监会《关于股票发行工作若干规定的通知》中规定：在产业政策方面，要重点支持农业、能源、交通、通讯、重要原材料等基础产业和高新技术产业，从严控制一般加工工业及商业流通性企业，金融、房地产行业暂不考虑。1997年9月，中国证监会《关于做好股票发行工作的通知》中又提出在产业政策方面继续“对金融、房地产行业、企业暂不受理”。
    房地产公司IPO之路长时间被堵死，只能通过“借壳”这样的方式曲线上市。在2000年的时候，国内证券市场上共有34家房地产上市公司，大多数都是在1994年禁令之前上市的幸运儿，这使得珠江合生这样的优秀企业只能远赴香港上市，包括后来的富力、雅居乐等等。
    2001年，随着中国房地产市场的逐渐复苏，这条当初被指认为“鲁莽”的禁令终于宣告解除，但种种客观原因的存在，使得房地产企业依然无法获得证监会的青睐。
    一方面，由于中国证监会采用的财会制度，使得房地产企业一开始就输在了上市的起跑线上。
    由于近年来内地土地价格高企，动用一个企业的绝大部分流动资金去购置土地，已经成为地产业界通行的模式。但证监会发审委认为，一家企业将绝大部分流动资金放在一块或几块土地上，难免为企业日后的经营埋下相当大的风险。中信证券一位负责企业IPO业务的人士指出，发审委对申请上市企业的财务状况的考察，是以通行的企业财务标准，而不会考虑一个行业的盈利模式的特殊性，而大多数房企在内地申请IPO时，并不能提供一个令发审委满意的财务报表。
    按照证监会的规定，企业在内地资本市场上市，须由内地券商保荐，券商的保荐佣金每次是600万元，这又俗称“通道费”。但若保荐的企业未能通过发审委审批，券商将一无所获。这样一来，券商自然更乐意保荐那些容易过关的企业，而不是被发审委另眼相看的房企了。
    尽管去年业内传闻，证监会将改变这一模式，按照国际同行的惯例，对房地产企业采取有别于其他产业的会计准则，但这一消息至今未被相关方面证实。
    另一方面，或许是由于前车之鉴过于深刻，证监会对于房地产企业特别是民营企业的上市申请采取了慎之又慎的态度。2003年9月21日，中国证监会发布通知提高IPO首发上市公司的门槛，明确要求除国有企业及有限公司整体变更外，必须成立股份有限公司满三年方可申请IPO，等等，这就基本上堵死了民营企业通过IPO申请上市、较快进入资本市场的途径。
    正是在证监会严防死守的态度下，2001年恢复房地产企业IPO上市，截至到2005年底，中国股市IPO的公司接近180家，房地产行业IPO公司却仅仅只有四家，分别是天鸿宝业、金地集团、天房发展、栖霞建设，清一色是由国有股份控股。
    2005年开始股权分置改革和券商治理之后，中国股市重新焕发出勃勃生机。然而，在这样的大好形势下，证监会仍然没有对房地产企业的上市申请有任何松动的表态。
    2006年5月证监会重启IPO，但整个2006年仅保利和北辰两家国企获准IPO。其中保利是发改委保留至今的15家中央直属房地产企业之一，而北辰则是北京国资委的全资控股企业。
    到2007年，受到国内股市持续利好的刺激，包括富力地产和上海复地这样的优秀房地产企业，都启动了回归A股的计划，但此举并未得到中国证监会方面的积极回应。
    整个2007年，只两家民营房地产企业获得在国内IPO的资格，是浙江的广宇集团和河北廊坊的荣盛地产发展有限公司，但它们的上市过程充满了艰辛。
    资料显示，2006年7月，荣盛发展首次申请IPO没能通过，2007年5月再次提交，被发审委直接取消其过会资格，直到6月29日第三次过会，才终于通过审核。
    而业内人士的分析认为，这两家民营企业之所以获得这样的“殊荣”，固然同它们自身的实力有着一定的关系，但更主要的两个原因在于，第一，证监会认为它们以开发中小户型的住宅为主，符合国家对房地产企业的调控思路，第二，它们申请上市的是深交所的中小板，并非直接在地产板块上市，符合国家在十七大上宣布的金融政策导向。
    从以上这些案例可以看出，尽管从2001年以后，房地产企业在盈利能力上始终表现得一枝独秀，但在宏调等现实因素的干扰下，证监会也不得不对众多的优秀地产企业说不。
    根据数据统计，2007年沪深股市的总融资额达到了8300亿元，几乎是沪深股市过去15年的总和。虽然其中包括股改带来的利好刺激，以及多年熊市积累下来的能量总爆发等因素，但在当下对中国总体经济是否已经过热的争论中，中国股市超乎寻常的表现，同样成了各方关注和争论的焦点。与此同时，本轮中央宏调的主战场就是房地产市场，而房地产企业更是不止一次被指为中国经济过热的罪魁祸首，在这种敏感的时刻，不管房地产企业的表现有多么的抢眼，证监会无论如何也不会去触自己的霉头，相信，1996年那场行政性股灾，给证监会的官员留下了过于深刻的烙印。

去海外？香饽饽！
    民营地产企业的A股之路似乎已经被基本堵死，那么走向海外就成了唯一选择。
    尽管近几年从海外传来的消息并不总是让人愉快，比如在经历了周正毅事件和华尔街丑闻的打击后，港交所和纽交所分别加强了监管力度，美国更是通过了《萨班斯—奥克斯利法案》，大大提高了企业的上市成本。再加上前两年中国地产股在海外不断的展示惊艳一跳，其对海外投资者的刺激正在逐年下降，包括香港股市在内的全球主要资本市场的融资能力似乎有下滑的趋势。
    但就目前的总体形式而言，中国地产企业的海外融资之路，依然还是利好大于利差。首先是全球各大资本市场的竞争，给中国企业带来了更多的利益。
    在美国，虽然《萨班斯—奥克斯利法案》给华尔街带来了不小的麻烦，但也成了华尔街创新的动力源泉。
    而作为世界上最古老的金融中心——伦敦，在美国通过《萨班斯—奥克斯利法案》后更是欣喜若狂，将其视为伦敦重新夺回世界第一金融中心名头的契机，一向保守的英国人甚至提出要在伦敦交易中心门前的金融广场上，为萨班斯和奥克斯利两个人树立雕像，以纪念他们对伦敦的贡献。
    近年来，伦敦交易所的高层更是频繁往来于英国和中国大陆之间，以“我们没有《萨班斯—奥克斯利法案》”的概念，吸引着大陆企业的投怀送抱，而伦敦AIM市场（AIM市场是伦敦证券交易所向新创建的小企业提供融资服务的金融市场。无论是高科技公司，还是传统的制造行业，抑或是第三产业的服务公司，它们均可在该市场挂牌上市。AIM市场对上市公司的资金实力、企业规模、经营历史、企业业绩以及投资者拥有股份的比例均无任何要求）所谓更少的透明度、更少的监管，也的确让那些习惯了“低调”生活方式的中国地产商们心猿意马。
    目前，除了东京以外，世界四大金融中心都将目光瞄准了中国大陆，他们之间竞争的得利者无疑将是中国企业。
    除了这些主流的资本市场，中国企业同样也让那些非主流的市场垂涎欲滴，德国、新加坡、韩国和澳大利亚也加入了竞争者的行列。虽然它们在融资能力、品牌效应和提供服务等诸多方面，还无法同香港、纽约、伦敦这三大金融中心相比，但其打出的低成本的概念，对于那些中小地产商还是有不小的诱惑力，其中德国更是以“直通欧元区”的概念，在一些主流地产商之间引起了一定的关注度。
    与此同时，让所有人意想不到的是，除了海外资本市场在背后的推波助澜，把中国地产企业上市热潮推向海外的另一股强大推力来自中央政府。
    相比证监会只要关注股市，央行只要关注金融市场，国土资源部只要关心土地交易而言，中央政府远没有这么轻松和惬意，它要关注的是总体上的一大摊问题。
    在对待房地产企业的问题上，中央的态度无疑是非常矛盾的，而且随着宏调的持续深入展开，这样的矛盾也就显得越发严重。
    由于房地产热的持续存在，中国的经济运行始终笼罩在总体过热的阴影下，这已是不争的事实，然而，作为支柱产业，房地产业对于国民经济的贡献和作用，同样有目共睹，对于中央而言，房地产市场的持续高烧是他们不愿看见的，但这个市场的崩溃是他们更不愿意看到的。
    尽管去年，包括发改委旗下的众多专家都曾经建议中央取消对房地产支柱产业的定性，以此来缓解这股全民性的房地产热。幸好本届政府还没有昏庸到采纳这种“掩耳盗铃”伎俩的地步，中央很清楚，采取这种方法，非但无益于解决任何实际问题，相反其产生的负面效应，很可能成为刺破楼市泡沫的最后一击，从而对中国经济的整体安全造成真正的致命威胁，如此一来，本届政府所倡导的“和谐社会”以及“和平崛起”恐怕要大打折扣了。
    在资本、土地这些要素市场无法对民间开放的前提下，如何给房地产热降温，无疑成了新一届政府所要面临能过的巨大考验之一。
    综合目前的各种因素，把房地产企业特别是民营的中小开发商逼走海外，似乎是一个不错的选择。
    虽然这样的做法其弊端好像很明显，比如会让更多的海外游资找到进入中国的正当途径，进一步给国内楼市加温；比如会造成优质资产的流失，让海外资本轻易摘得中国经济发展的果实。然而，只要稍加分析，就不难发现，这些所谓的弊端，就目前而言，在短时期内还无法对中国政府构成实质性的威胁。
    尽管存在对于海外热钱借道资本市场大举进入中国楼市，并对人民币升值等诸多问题造成压力等诸多担忧，但一方面，通过资本市场进来的外资，毕竟有迹可循，远比直接进入中国的海外热钱好管理得多。而且中国政府对资本市场和外汇市场依然采取的是有限开放的政策，资本一旦进入大陆市场，其退出机制远没有欧美市场那么灵活方便，尤其是沉淀在楼市中的资本，不可能像量子基金那样来去自如，届时中国政府完全可以通过行政调控的手段，使得国际游资在一定程度上改变其属性，至于由此造成的损失，应该由谁来买单，则完全不在政府的考虑范畴内，反正只要不是政府负责就行。同时，中央政府和各地方政府的手中，都掌握着好几家颇具实力的龙头开发商，有这个保障，即便是全部民营企业联合起来，也未必能对中国楼市造成多大的伤害。另一方面，海外资本在可能分享中国地产热所带来的利益的同时，也要同中国政府一起承担其中隐藏的金融风险，这等同于中国政府向海外输出了中国地产热。对于市场中的任何一方而言，都从来不存在免费的午餐。
    对于中央政府而言，将众多中小民营开发商逼走海外的另一个好处在于，可以借助海外成熟资本市场的有效监管，规范那些开发商的投资行为，逐步改良其经营模式，以达到净化国内市场的目的。在经历了四年多的调控后，中央已经越来越清晰的认识到，但仅仅依靠行政命令的打击，且不说这其中大得无法估算的监管成本，只要地方政府一招四两拨千斤的太极推手，就足以让自己雷霆一击的铁腕政策顷刻间就化成阳光下七彩的肥皂泡。
    相信，在认清了这些得失利弊之后，中央政府应该会对中小开发商的海外上市行为大开方便之门。