通过私募基金获得更多的支持，已成为房企的不二选择，能否把握住此次良机，则是下一步生存与发展的分水岭。 

    作为一个典型的资金密集型行业，房地产融资一直以来都是个热门话题。资金、土地是生存之本，融资自然是重中之重。而如今，融资难题拖慢了他们前进的步伐。
    回顾历史，房地产融资经历了从单一商业银行贷款向多元化融资的发展过程。
    据统计，2005年房地产企业对银行的金融依存度高达99%。近两年，随着资本市场的完善，2007年缩至95%左右，但总体仍在90%以上。
    也正是依托银行信贷，我国房地产市场自2003年以来得以迅速发展，与之相随的，则是政府严厉、连绵不断的宏调措施。
    针对房地产“过快过热”的现象，以及宏观经济由偏快向过热转化的趋势，政府连年出台系列政策，仅以2007年金融调控措施为例，央行曾先后六次加息、十次提高存款准金率。
    最新中央经济工作会议精神表明，2008年仍将实行从紧货币政策，用来抑制商业银行贷款规模的过快增长。
    这对于长期过度依赖商业银行贷款的房地产企业们来讲，绝不是个好消息。银根的紧缩让他们的资金链更加吃紧，融资成本不断增加，很有可能遭致命打击，特别是那些中小地产商，已经很难再从银行贷到钱。 

上市之痒
    信贷走不通，就想别的办法。
    榜样的力量是无穷的。在2006年、2007年房地产市场呼风唤雨的企业中，总是闪现着这些熟悉的身影：万科、富力、金地……背靠上市融资平台，他们四处跑马圈地，风光无限。
    于是，“不上市，毋宁死”成为众多房地产企业的共同心声。
    2007年4月20日，碧桂园在港交所挂牌上市，集资近130亿港元。
    2007年9月28日，远洋地产在港交所挂牌上市。
    2007年10月8日，SOHO中国在港交所成功挂牌上市，集资147.9亿港元。
    2007年12月12日，鑫苑（中国）置业在纽交所成功上市。
    ……
    2007年房地产企业大规模上市被称作“上市潮”毫不夸张，他们急于上市扩充资本的目的显而易见，但这并不意味着谁都能够上市成功。
    首先国内A股市场的高门槛已经是公认，想在此上市几无可能。即使在门槛相对较低的海外资本市场，企业资本额、盈利能力、净利润等诸多硬性考量指标，也将大多数房企挡在门外。看看刚才提到的那些成功上市企业的名字吧，碧桂园、远洋地产、SOHO中国，均是国内数一数二的房地产巨头。上市，对于诸多中小型房企来说更像是海市蜃楼。
    这不，日前，中国证监会发行部有关人士表示，支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市实现做大做强。但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等目的的IPO计划，将不予核准。
    言外之意是：利用IPO募资购买开发用地将被叫停，从源头上“砍断”开发商圈钱、囤地链。
    上市圈钱再圈地风光就此戛然而止。

私募之惑
   信贷不通，上市无门，有没有其他的融资渠道？有，私募基金。把私募基金“娶”回家，通过私募基金获得更多的支持，已成为房企的不二选择。
    2007年12月4日，名不见经传的方圆地产高调宣布获得新加坡私募基金一笔高达20.37亿人民币的战略投资，作为方圆地产IPO前的募资，这笔资金占到了其总募资额度的80%。
    日前，曾开发过“星河湾”等知名地产项目的宏宇集团也宣布，在IPO前获得了一笔来自境外的私募基金投资。据悉，香港地产界的三巨头和记黄埔、新鸿基地产、恒基地产届时将以宏宇集团战略股东的面貌出现。
    “房地产行业的高额利润是吸引私募基金大量进入的原因，毕竟资本的特点就是逐利。”中国企业海外发展中心首席经济学家孙飞指出，随着海外私募基金深入中国房地产市场，资产及股权收购正逐渐取代联合开发和独立开发成为外资私募基金投资中国房地产市场的主要方式。
    但提起私募基金，有人第一反应就是“地下庄家”，它们曾在证券二级市场上呼风唤雨，但最终落得一片狼藉声名。
    其实，私募基金根据投资对象的不同，可以分为私募证券投资基金和私募股权投资基金，前者主要投资于证券二级市场，而后者主要投资于未公开上市的公司股权，也就是我们通常所说的私募股权投资（Private Equity，简称PE）。刚刚提到方圆地产、宏宇集团所获得的海外私募基金投资，则是典型的PE。
    如果将私募股权投资基金按照投资方式或风格的不同，又可以主要区分为三种类型。
    风险投资基金。主要投资于初创的企业或高科技企业，也就是我们常说的风投（Venture Capital Investment，简称VC）。
    增长性基金。主要投资于处于扩张阶段的企业，一般不以直接控股为目的。
    收购基金。主要投资于成熟企业的股权，（包括上市和非上市），以直接控股为目的。
    在国内，私募基金尚属新生事物，但吴晓灵认为，私募基金在中国是重要的机构投资人。中国目前缺乏组合各种重要因素的金融工具，私募股权基金是其中之一。根据2007年6月1日实施的《合伙企业法》，确定了有限合伙这种国际通行的私募股权基金组织模式在中国大陆的合法地位，更有利于PE在中国的发展。
    在国外，私募基金已经历了30多年的发展。与国内的私募基金不同，国外私募基金投资大都是私募股权投资，而非麋聚在二级证券市场。并且国外私募股权投资基金已成为仅次于银行贷款和IPO的重要融资手段，而且规模庞大，投资领域广泛，资金来源广泛，参与机构多样化。目前，西方一些国家私募股权投资占其GDP份额已达到4%至5%。在全球数千家私募股权投资公司中，黑石、KKR、凯雷、贝恩、阿波罗、德州太平洋、高盛、美林等机构就是其中的佼佼者。
    对于国内房地产市场而言，私募基金也不陌生，只不过国内房地产企业与之接触较少。2006年共有54家外资私募基金在中国设立办公室，他们中的大多数还很喜欢投资中国房地产业，如新加坡腾飞集团、嘉德集团、高盛、摩根士丹利、美林集团、扬子基金等。
    现实情况是，国内私募基金正蓬勃发展，国外私募基金投资风格也趋于回归，由之前联合开发和独立开发向资产及股权收购转化，即逐渐转向私募股权投资，这对于任何一家房地产企业而言都是难得的机遇，能否把握住此次良机，则可能是这些房地产企业下一步生存与发展的分水岭。

迎娶之门
    面对融资难题，私募股权投资基金无疑是一剂良药，但如何才能受到PE关注并成功吸引其前来投资呢？
    在去年第一届中国企业国际融资洽谈会上，美中鸿富国际融资投资公司黄女士这样回答：“有一定的土地储备，有发展潜力，但是资金链出现问题，这类房地产企业是我们最感兴趣的。”
    摩根大通中国投资银行部一位人士进一步证实了这个说法：“我们考察的指标是过去完成了多少面积的开发，目前手上有多少土地储备，有多少在建面积，这些房地产大概在什么时间能够卖出去。根据这些我们基本就可以判断这个房地产公司未来的盈利情况，并最终判断以什么价格入股或以什么价格发行债券。”
    根据这位人士介绍，摩根大通已与中国多家房地产公司做过一系列项目，从上市前私募股权，到直接投入股权，到发行可转债等。华润、绿城、中国海外都是他们的合作方。
    为什么土地是私募基金最看重一个考量指标？
    熟悉中国房地产市场的人都会了解，房地产企业的土地入账价格都不高，即使不考虑企业的持续经营价值，拥有巨额土地储备的上述企业也有100％以上的升值空间。由于土地资源不可再生性，土地作为很宝贵的资源，成为评价房地产公司价值的重要因素。
    虽然土地储备是一项硬性指标，但要想获得PE青睐，还要满足许多软性指标要求。
    专注投资领域研究多年的渤海金石投资基金董事长郑锦桥认为，企业必须建立现代企业制度，盈利模式清晰，财务规范透明，中小企业、尤其是家族企业应该尽快实现治理结构的转变，这些都是必须的前期工作。